«Квартирный вопрос», по меткому определению классика, долгое время портивший москвичей, кажется, приобретает новое звучание.
Жители российской столицы и состоятельные граждане из других регионов страны ударными темпами вот уже несколько последних лет вкладывают личные сбережения в наиболее растущий сектор экономики — в недвижимость. Выгодно и удобно. Люди все больше рассматривают приобретение квартиры или коттеджа не только с точки зрения улучшения Жилищных условий, но и в качестве инвестиционного инструмента.
Время такое: имеется возможность при относительно небольших затратах получить высокие дивиденды. По-прежнему выгодным остается инвестирование в дорогую недвижимость. Специфика этого сегмента заключается том, что он менее других подвержен влиянию макроэкономических факторов — в силу своей прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов. Согласно оценкам специалистов, средний ежегодный рост цен на элитку на протяжении последних лет составлял 15-25%. Не стал исключением и 2007 год.
Если рассматривать весь рынок новостроек, то приобретение жилой недвижимости в строящихся домах исторического центра столицы минимизирует инвестиционные риски, в особенности связанные с возможностью продления сроков либо «замораживания» строительства. Хотя бы потому, что все более усиливающаяся конкурентная борьба за строительные площадки приводит к тому, что застройщики заинтересованы в завершении строительства в назначенные сроки и поддержании собственного реноме.
Улицы, где живут самые богатые люди страны, известны давно. Это, в первую очередь, «Золотая миля» (ул. Остоженка — Пречистенская наб.). Уже к началу нынешнего столетия ни у кого не вызывало сомнений, что здесь будут располагаться самые дорогие квартиры не только столицы, но и России в целом. Однако это не означает, что потолок достигнут. В Москве существует ресурс, который позволит создать квазиэлитное жилье. Вкусы потенциальных покупателей элитного жилья не ограничиваются непременным «домом с видом на Кремль», построенным в стиле а ля «сталинский ампир» - большие окна, очень высокие потолки, гранитные фасады с дорогими украшениями, роскошные парадные...
Ситуация изменилась. Нынешние покупатели — люди с европейскими взглядами, с прекрасным вкусом к дорогим и красивым вещам. Они побывали в разных государствах и имеют свое представление о том, какой должна быть эксклюзивная недвижимость. Мансарды на Елисейских Полях, пентхаусы с видом на Центральный парк Нью-Йорка, квартиры в консервативном районе Лондона Найтсбридж — это именно тот идеал, к которому стремится российский истеблишмент. Для него важно и качество, и надежность самого дома, и транспортная доступность (причем речь идет не о метро, а о близости к основным автомагистралям, ведь в семье может быть не один-два роскошных автомобиля, а значительно больше), и наличие соседей с соответствующим уровнем общественного положения и обеспеченности.
Последний фактор говорит о наметившемся отходе от точечной застройки в пользу строительства так называемых жилых комплексов в том или ином районе. Для современных покупателей важны индивидуальные архитектурные решения, подчеркивающие стиль и демонстрирующие некую камерность здания, предназначенного для проживания небольшого числа избранных. Соседство людей хотя бы близкого круга. И особое значение в случае с элитной недвижимостью приобретает вид из окна, не столь существенный для покупателей массового жилья. Чем шире обзор и красивее картинка, тем дороже жилплощадь. Впрочем, желающих переплачивать за красоту в столице больше, чем соответствующих видов. Кроме самого дорогого и престижного «вида на Кремль», популярностью среди покупателей пользуются вид на реку, столичная панорама. Разница в цене на аналогичные по всем показателям, за исключением вида из окон, квартиры может достигать и 50%.
Неудивительно, что при быстро растущем спросе усиливается дефицит предложения в данном сегменте. Аналитики заметили, что еще в конце прошлого года стало очевидно, что при увеличении платежеспособного спроса застройщики теряют темпы строительства в связи с новыми правилами игры на рынке. В сложившихся условиях строители вряд ли хотят работать себе в убыток и с высокой угрозой рисков. Некоторые стройки заморожены на неопределенный срок, что не замедлило вызвать дефицит предложения и, соответственно, рост цен. По данным экспертов, среди районов Москвы несомненным лидером прироста цен по-прежнему остается район Остоженки, далее следуют Плющиха, Арбат и Замоскворечье. Однозначно элитными являются и реконструированные старинные особняки, а также дореволюционные дома с воссозданным историческим фасадом.
В таких зданиях после модернизации зачастую остается только внешний налет старины — сохраняется характер, стилистика, архитектурные особенности здания, а в квартирах - лепнина и камины. Остальное же переделывается по последнему слову техники.
Впрочем, в связи с дефицитом мест под элитную застройку в самом центре столицы, возрос спрос на объекты, построенные за пределами Садового кольца. Востребованы, прежде всего, участки вблизи скверов, парков, прудов. Такие квартиры предпочитают семьи с детьми, да и всеe, кто ценит чистый воздух, комфорт и простор по сравнению с «околокремлевскими районами». Интересные проекты появляются на западе и северо-западе мегаполиса, местах традиционного проживания представителей власти, деятелей культуры, шоу-бизнеса. Нельзя не отметить формат жилья - это современные многоквартирные жилые комплексы, имеющие развитую инфраструктуру и являющиеся своего рода «городом в городе». Общим для всех этих зданий является некая эксклюзивность: интересный архитектурный проект (с изюминкой), применение дорогостоящих высококачественных материалов, серьезная компания-застройщик, техническое оснащение на высоком уровне, наличие парковки, охраны, огороженная благоустроенная территория.
В течение всего года мы рассказывали о многих новых объектах. Скажем, Якиманка после «Коперника» пополнится «Имперским домом», а «Золотой остров» все реальнее проявит свои драгоценные возможности, ожерелье уникальных проектов разбрасывается вдоль Яузы, на Тишинке, в Хамовниках, вдоль реконструируемой Ленинградки, возле Серебряного бора — и это явный признак расширения географии престижных мест столицы. Год уходящий позволил всем нам «остановиться, оглянуться», но год следующий наверняка заставит нас оценить правильность выбранного дальнейшего пути.
Партнер, директор отдела Жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн:
— Во многом 2007 год стал переломным. После предыдущего года, с рекордными темпами роста цен па рынке в целом и в элитном сегменте в особенности, многие ожидали стагнации. Тем не менее, цены на элитную недвижимость продолжили расти, несколько снизился только темп роста. При этом московская недвижимость оставалась инвестиционно привлекательной, так как темпы роста значительно превышали средние европейские показатели. По разным причинам большая часть новых проектов ожидается в будущем году. Их выход несущественно повлияет на темпы роста цен, очень востребованными будут готовые дома и дома, которые находятся в завершающей стадии строительства. А их объем на данный момент невелик. Крупные же проекты очень интересны, но в первую очередь для инвесторов и тех, кто ориентирован на перспективу, так как их реализацию предстоит еще ждать. Наиболее значимый столичный объект — Imperia Tower. Наличие в нем апартаментов является новой и крайне актуальной тенденцией. Да и в принципе само строительство в ММДЦ «Москва-Сити» является знаковым. Все это ново для московского рынка недвижимости.
Генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский:
— В этом году нам удалось открыть «Магазин недвижимости» в дизайн-центре Dream House на Рублево-Успенском шоссе. Этот проект стал для нас очень удачным, он работает не просто как офис продаж, но и как рекламная площадка. Одной из его особенностей является возможность демонстрации макетов готовых домов и проектов. Каждый день новые клиенты, по большей части жители Рублевки, то есть основные потребители и потенциальные покупатели элитного жилья, заходят в «Магазин недвижимости», смотрят, консультируются с брокерами, оставляют заявки на приобретение понравившихся объектов.
Более того, в отличие от обычных риэлторских агентств, мы предоставляем нашим потенциальным покупателям всю интересующую их информацию: о ходе строительства объекта, его отделке, архитектурных особенностях, а также о районе, где располагается объект. Получается своего рода говорящий баннер. На сегодняшний день аналогов нашему проекту в мире нет. А вот что касается 2008 года, то мы ожидаем стабилизации рынка недвижимости после президентских выборов. Политическая ситуация нормализуется, а вследствие этого будет возможен рост активности на рынке элитной загородной недвижимости, цены снова начнут расти.
Управляющий директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот:
— Уходящий год характеризуется большинством экспертов как год «бесконечно стагнирующего рынка». Тем не менее, мы гордимся тем, что именно в этом году наша корпоративная копилка пополнилась несколькими знаковыми клиентами, чей вклад в развитие бизнеса РФ не поддается сомнению. Хотелось бы отметить девелоперские команды «Стройтекса», «Баркли» и «Ривьеры на Истре», работа с которыми в этом году характеризуется только спектром положительных эмоций.
Русское «Семь раз отмерь и один раз отрежь» стало девизом подавляющего числа ситуаций. Очень медленное принятие решений значительно увеличило сроки экспозиции товара на рынке. Те, от кого зависит появление новых домов, не порадовали ни их количеством, ни какими-либо креативными изысками. Надеемся, что следующий год будет более динамичным и доставит риэлторам больше поводов для проявления профессиональных качеств.
Есть все основания полагать, что разрыв между «готовым» и «инвестиционным» станет еще более очевидным. Из-за проблем с трафиком основными форматами жилья будут являться квартира в городе и дача для проведения «экологических выходных». Изменится пропорция город-загород в сторону увеличения покупателей городского жилья. Единственный проект, сданный в эксплуатацию и претендующий на серьезное место в истории элитного жилья, — дом в Брюсовом переулке.
Директор Департамента развития компании WELHOME Александр Дьяченко:
— В качестве знакового и ожидаемого на рынке проекта можно назвать лофты «Золотого острова». Их выход на рынок был заявлен к концу года, и это по-настоящему интересный и нестандартный формат жилья, предполагающий застройку значительных по объему территорий. Поступление на рынок этих площадей при существующем дефиците предложения способно задать новые параметры и тренды на московском рынке недвижимости. В целом же рынок городского жилья в этом году в существенной степени стабилизировался. После периода затишья в среднесрочной перспективе мы ожидаем активизации как спроса, так и предложения на первичном рынке. Получат свое развитие и тенденции этого года, наиболее интересными из которых является трансформация карты элитных районов Москвы и пополнение структуры лидеров такими ранее не считавшимися элитными районами, как Таганка и Хамовники. Для нашей компании уходящий год в значительной степени был определяющим: мы успели сделать за этот период действительно многое для ее динамичного развития. Помимо городской, загородной и офисной недвижимости, мы начали заниматься высококлассными торсовыми площадями. Была открыта служба проектного консалтинга и аналитики, а также запущен отдельный интернет-проект. Весной у нас появился второй офис. На Russian Fashion Week была представлена новая коллекция Сергея Теплова в рамках нашей собственной программы по поддержке молодых дизайнеров.
Жители российской столицы и состоятельные граждане из других регионов страны ударными темпами вот уже несколько последних лет вкладывают личные сбережения в наиболее растущий сектор экономики — в недвижимость. Выгодно и удобно. Люди все больше рассматривают приобретение квартиры или коттеджа не только с точки зрения улучшения Жилищных условий, но и в качестве инвестиционного инструмента.
Время такое: имеется возможность при относительно небольших затратах получить высокие дивиденды. По-прежнему выгодным остается инвестирование в дорогую недвижимость. Специфика этого сегмента заключается том, что он менее других подвержен влиянию макроэкономических факторов — в силу своей прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов. Согласно оценкам специалистов, средний ежегодный рост цен на элитку на протяжении последних лет составлял 15-25%. Не стал исключением и 2007 год.
Если рассматривать весь рынок новостроек, то приобретение жилой недвижимости в строящихся домах исторического центра столицы минимизирует инвестиционные риски, в особенности связанные с возможностью продления сроков либо «замораживания» строительства. Хотя бы потому, что все более усиливающаяся конкурентная борьба за строительные площадки приводит к тому, что застройщики заинтересованы в завершении строительства в назначенные сроки и поддержании собственного реноме.
Улицы, где живут самые богатые люди страны, известны давно. Это, в первую очередь, «Золотая миля» (ул. Остоженка — Пречистенская наб.). Уже к началу нынешнего столетия ни у кого не вызывало сомнений, что здесь будут располагаться самые дорогие квартиры не только столицы, но и России в целом. Однако это не означает, что потолок достигнут. В Москве существует ресурс, который позволит создать квазиэлитное жилье. Вкусы потенциальных покупателей элитного жилья не ограничиваются непременным «домом с видом на Кремль», построенным в стиле а ля «сталинский ампир» - большие окна, очень высокие потолки, гранитные фасады с дорогими украшениями, роскошные парадные...
Ситуация изменилась. Нынешние покупатели — люди с европейскими взглядами, с прекрасным вкусом к дорогим и красивым вещам. Они побывали в разных государствах и имеют свое представление о том, какой должна быть эксклюзивная недвижимость. Мансарды на Елисейских Полях, пентхаусы с видом на Центральный парк Нью-Йорка, квартиры в консервативном районе Лондона Найтсбридж — это именно тот идеал, к которому стремится российский истеблишмент. Для него важно и качество, и надежность самого дома, и транспортная доступность (причем речь идет не о метро, а о близости к основным автомагистралям, ведь в семье может быть не один-два роскошных автомобиля, а значительно больше), и наличие соседей с соответствующим уровнем общественного положения и обеспеченности.
Последний фактор говорит о наметившемся отходе от точечной застройки в пользу строительства так называемых жилых комплексов в том или ином районе. Для современных покупателей важны индивидуальные архитектурные решения, подчеркивающие стиль и демонстрирующие некую камерность здания, предназначенного для проживания небольшого числа избранных. Соседство людей хотя бы близкого круга. И особое значение в случае с элитной недвижимостью приобретает вид из окна, не столь существенный для покупателей массового жилья. Чем шире обзор и красивее картинка, тем дороже жилплощадь. Впрочем, желающих переплачивать за красоту в столице больше, чем соответствующих видов. Кроме самого дорогого и престижного «вида на Кремль», популярностью среди покупателей пользуются вид на реку, столичная панорама. Разница в цене на аналогичные по всем показателям, за исключением вида из окон, квартиры может достигать и 50%.
Неудивительно, что при быстро растущем спросе усиливается дефицит предложения в данном сегменте. Аналитики заметили, что еще в конце прошлого года стало очевидно, что при увеличении платежеспособного спроса застройщики теряют темпы строительства в связи с новыми правилами игры на рынке. В сложившихся условиях строители вряд ли хотят работать себе в убыток и с высокой угрозой рисков. Некоторые стройки заморожены на неопределенный срок, что не замедлило вызвать дефицит предложения и, соответственно, рост цен. По данным экспертов, среди районов Москвы несомненным лидером прироста цен по-прежнему остается район Остоженки, далее следуют Плющиха, Арбат и Замоскворечье. Однозначно элитными являются и реконструированные старинные особняки, а также дореволюционные дома с воссозданным историческим фасадом.
В таких зданиях после модернизации зачастую остается только внешний налет старины — сохраняется характер, стилистика, архитектурные особенности здания, а в квартирах - лепнина и камины. Остальное же переделывается по последнему слову техники.
Впрочем, в связи с дефицитом мест под элитную застройку в самом центре столицы, возрос спрос на объекты, построенные за пределами Садового кольца. Востребованы, прежде всего, участки вблизи скверов, парков, прудов. Такие квартиры предпочитают семьи с детьми, да и всеe, кто ценит чистый воздух, комфорт и простор по сравнению с «околокремлевскими районами». Интересные проекты появляются на западе и северо-западе мегаполиса, местах традиционного проживания представителей власти, деятелей культуры, шоу-бизнеса. Нельзя не отметить формат жилья - это современные многоквартирные жилые комплексы, имеющие развитую инфраструктуру и являющиеся своего рода «городом в городе». Общим для всех этих зданий является некая эксклюзивность: интересный архитектурный проект (с изюминкой), применение дорогостоящих высококачественных материалов, серьезная компания-застройщик, техническое оснащение на высоком уровне, наличие парковки, охраны, огороженная благоустроенная территория.
В течение всего года мы рассказывали о многих новых объектах. Скажем, Якиманка после «Коперника» пополнится «Имперским домом», а «Золотой остров» все реальнее проявит свои драгоценные возможности, ожерелье уникальных проектов разбрасывается вдоль Яузы, на Тишинке, в Хамовниках, вдоль реконструируемой Ленинградки, возле Серебряного бора — и это явный признак расширения географии престижных мест столицы. Год уходящий позволил всем нам «остановиться, оглянуться», но год следующий наверняка заставит нас оценить правильность выбранного дальнейшего пути.
Партнер, директор отдела Жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тейн:
— Во многом 2007 год стал переломным. После предыдущего года, с рекордными темпами роста цен па рынке в целом и в элитном сегменте в особенности, многие ожидали стагнации. Тем не менее, цены на элитную недвижимость продолжили расти, несколько снизился только темп роста. При этом московская недвижимость оставалась инвестиционно привлекательной, так как темпы роста значительно превышали средние европейские показатели. По разным причинам большая часть новых проектов ожидается в будущем году. Их выход несущественно повлияет на темпы роста цен, очень востребованными будут готовые дома и дома, которые находятся в завершающей стадии строительства. А их объем на данный момент невелик. Крупные же проекты очень интересны, но в первую очередь для инвесторов и тех, кто ориентирован на перспективу, так как их реализацию предстоит еще ждать. Наиболее значимый столичный объект — Imperia Tower. Наличие в нем апартаментов является новой и крайне актуальной тенденцией. Да и в принципе само строительство в ММДЦ «Москва-Сити» является знаковым. Все это ново для московского рынка недвижимости.
Генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский:
— В этом году нам удалось открыть «Магазин недвижимости» в дизайн-центре Dream House на Рублево-Успенском шоссе. Этот проект стал для нас очень удачным, он работает не просто как офис продаж, но и как рекламная площадка. Одной из его особенностей является возможность демонстрации макетов готовых домов и проектов. Каждый день новые клиенты, по большей части жители Рублевки, то есть основные потребители и потенциальные покупатели элитного жилья, заходят в «Магазин недвижимости», смотрят, консультируются с брокерами, оставляют заявки на приобретение понравившихся объектов.
Более того, в отличие от обычных риэлторских агентств, мы предоставляем нашим потенциальным покупателям всю интересующую их информацию: о ходе строительства объекта, его отделке, архитектурных особенностях, а также о районе, где располагается объект. Получается своего рода говорящий баннер. На сегодняшний день аналогов нашему проекту в мире нет. А вот что касается 2008 года, то мы ожидаем стабилизации рынка недвижимости после президентских выборов. Политическая ситуация нормализуется, а вследствие этого будет возможен рост активности на рынке элитной загородной недвижимости, цены снова начнут расти.
Управляющий директор компании Kirsanova Realty Надежда Кот:
— Уходящий год характеризуется большинством экспертов как год «бесконечно стагнирующего рынка». Тем не менее, мы гордимся тем, что именно в этом году наша корпоративная копилка пополнилась несколькими знаковыми клиентами, чей вклад в развитие бизнеса РФ не поддается сомнению. Хотелось бы отметить девелоперские команды «Стройтекса», «Баркли» и «Ривьеры на Истре», работа с которыми в этом году характеризуется только спектром положительных эмоций.
Русское «Семь раз отмерь и один раз отрежь» стало девизом подавляющего числа ситуаций. Очень медленное принятие решений значительно увеличило сроки экспозиции товара на рынке. Те, от кого зависит появление новых домов, не порадовали ни их количеством, ни какими-либо креативными изысками. Надеемся, что следующий год будет более динамичным и доставит риэлторам больше поводов для проявления профессиональных качеств.
Есть все основания полагать, что разрыв между «готовым» и «инвестиционным» станет еще более очевидным. Из-за проблем с трафиком основными форматами жилья будут являться квартира в городе и дача для проведения «экологических выходных». Изменится пропорция город-загород в сторону увеличения покупателей городского жилья. Единственный проект, сданный в эксплуатацию и претендующий на серьезное место в истории элитного жилья, — дом в Брюсовом переулке.
Директор Департамента развития компании WELHOME Александр Дьяченко:
— В качестве знакового и ожидаемого на рынке проекта можно назвать лофты «Золотого острова». Их выход на рынок был заявлен к концу года, и это по-настоящему интересный и нестандартный формат жилья, предполагающий застройку значительных по объему территорий. Поступление на рынок этих площадей при существующем дефиците предложения способно задать новые параметры и тренды на московском рынке недвижимости. В целом же рынок городского жилья в этом году в существенной степени стабилизировался. После периода затишья в среднесрочной перспективе мы ожидаем активизации как спроса, так и предложения на первичном рынке. Получат свое развитие и тенденции этого года, наиболее интересными из которых является трансформация карты элитных районов Москвы и пополнение структуры лидеров такими ранее не считавшимися элитными районами, как Таганка и Хамовники. Для нашей компании уходящий год в значительной степени был определяющим: мы успели сделать за этот период действительно многое для ее динамичного развития. Помимо городской, загородной и офисной недвижимости, мы начали заниматься высококлассными торсовыми площадями. Была открыта служба проектного консалтинга и аналитики, а также запущен отдельный интернет-проект. Весной у нас появился второй офис. На Russian Fashion Week была представлена новая коллекция Сергея Теплова в рамках нашей собственной программы по поддержке молодых дизайнеров.