Эксперты констатируют: в целом коттеджный рынок Подмосковья вслед за российской экономикой переживает сложные времена. Но как чувствовал себя его элитный сегмент в прошедшем году? И чего следует ожидать в будущем? В этом разбирался портал Cottage.ru
Контекст времени
Политический кризис, начавшийся в 2014 году, повлек за собой негативные последствия для многих секторов экономики. Не стала исключением и строительная отрасль. Застройщики, закупавшие строительные материалы за рубежом, оказались не готовы к резкому двукратному падению курса рубля по отношению доллару и евро. Стройматериалы стали для них слишком дорогими и возводить новые коттеджные поселки сделалось невыгодно. В результате первичный сегмент рынка начал стремительно сокращаться, а спрос перетекать на вторичный рынок.
Однако и здесь ситуация оказалась ненамного лучше. Многие загородные дома, особенно в элитном сегменте, взыскательные богатые покупатели сочли морально устаревшими. В частности, существенно изменилось их представление об оптимальном метраже дома и площади участка.
Еще лет 12−15 назад в моде была «гигантомания», когда обеспеченные люди смотрели на загородный дом как на средство самоутверждения, стремясь продемонстрировать высокое положение самим себе и окружающим. Результатом такого отношения становилось появление «дворцов» с вычурной лепниной и «замков» с высокими башнями, площадь которых очень часто переваливала за 1 тыс. «квадратов».
Однако годы незаметно пролетели, и представления о хорошем у состоятельной прослойки общества поменялись. Благодаря частым поездкам в Европу у людей развился вкус к практичным и функциональным решениям. А экономический кризис пошатнул дела даже многих некогда очень успешных предпринимателей.
Результат таких процессов для загородного элитного рынка оказался крайне неприятным. С одной стороны, новых предложений, адекватных современным запросам, на рынок выходит крайне мало. А с другой, дома во вторичном сегменте, в своей значительной части, не удовлетворяют изменившимся требованиям покупателей. Эксперты с грустью констатируют: рынок столкнулся дефицитом ликвидного предложения.
Где что продается?
Негативные явления не утихают до сих пор. «Мы отметили снижение количества продаж на 30% по сравнению с 2016 годом. Причем динамика снижения плавно продолжается с 2015 года», — говорит директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. По словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александра Шибаева, в 2017 году объем предложения на первичном элитном загородном рынке Подмосковья снизился на 14% по сравнению с 2016 годом.
Среди новых проектов, вышедших на рынок за 2017 год, можно назвать поселок премиум-класса Art Eco в 30 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Помимо него, в прошлом году выходили небольшие объемы лотов в действующих проектах. Наиболее крупные очереди появились в КП «Успенский Лес» на 1-ом Успенском шоссе и в поселке «Раздоры-2». Сюда же можно отнести и участки в КП Agalarov Estate.
Кроме того, начались продажи в Maslovo Residence (25 км по Рублево-Успенскому шоссе) и вышли несколько лотов таунхаусов в давно реализующемся проекте премиум-класса «Азарово» на Рублевском шоссе, рассказывает руководитель департамента загородной недвижимости компании Welhome Екатерина Лазарева.
Сергей Колосницын добавляет к этому короткому списку жилой комплекс Park Fonte на Новой Риге от девелопера Villagio Estate.
Объем и структура рынка
Как рассказали в Blackwood, суммарный объем сделок за прошлый год в первичном элитном сегменте Московского региона достиг 295 лотов, что на 24% меньше по количеству единиц, чем было приобретено в 2016 году. Но есть одна интересная деталь: если в 2017 году суммарная площадь купленных домовладений составила 54,3 тыс. кв. м, то в 2016 году данный показатель был значительно больше — 100 тыс. кв. м.
Впрочем, в компании Welhome приводят более оптимистичные данные. Как уверяет Екатерина Лазарева, за 2017 год в первичном элитном сегменте недвижимости Подмосковья объем спроса по количеству проданных лотов уменьшился на 9,5% по сравнению с 2016 годом. Однако по сравнению с 2015 годом он вырос на 18,5%.
В любом случае, из 295 лотов, которые были реализованы в 2017 году, 58% пришлись на участки без подряда (УБП), по которым были заключены 170 сделок. Их суммарная площадь в сотках на 20% ниже, чем в 2016 году, в штуках — на 11%. В позапрошлом году 49% сделок пришлись на УБП. Доля сделок с коттеджами в 2017 году составила 28%. Суммарная площадь приобретенных коттеджей достигла отметки в 40 тыс. кв. м, что на 47% меньше, чем годом ранее. Доля сделок с элитным блокированным жильем в 2017 году составила 15%, говорит Александр Шибаев.
По словам эксперта, совокупное количество вышедших на элитный подмосковный рынок лотов в прошлом году составило 974 предложения в 37 поселках, что на 14% меньше, чем в 2016 году. При этом на момент окончания 2017 года первичные продажи велись в 23 коттеджных проектах, общая численность предложений в которых составила 659 единиц, добавляет Екатерина Лазарева. За год предложение на «первичке» сократилось на 21,4%, за два года — на 38%.
В общем и целом, спрос сместился во вторичный сегмент, даже несмотря на то, что качество предложения в нем оставляет желать лучшего. Как отметили в Penny Lane Realty, если в 2013 году на «первичку» приходились 59,4% сделок от общего объема рынка, то в 2017 году этот показатель сократился до 24,5%. Таким образом, доля сделок вторичного рынка превысила 75%.
Цена вопроса
По словам Екатерины Лазаревой, средняя стоимость предложения коттеджа на первичном элитном подмосковном рынке по итогам 2017 года составила 2,46 млн долларов (141,3 млн рублей), уменьшившись за год на 5,4%.
В Penny Lane Realty подчеркивают, что средняя сумма сделки в рублях осталась примерно на уровне 2016 года, однако в долларах она выросла на 13−14%. Сергей Колосницын объясняет это стабилизацией курса доллара. Доля экспозиции долларовых объектов впервые возросла. Начиная с 2015 года, она увеличилась на 2%. «Напомним, что в 2013 года доля экспозиции объектов в долларах составляла 75,8%, а в 2016 году — 34,7%» — говорит эксперт.
Хотя на Рублево-Успенском шоссе средняя стоимость предложения (с учетом стоимости) земли за прошлый год в первичном сегменте остались на прежнем уровне — 3,8 тыс. долларов за 1 кв. м, на Новорижском направлении данный показатель за год снизился на 16%. В результате средняя цена упала до 3 274 долларов за 1 кв. м, говорит Екатерина Лазарева.
Где живут богатые?
По словам Александра Шибаева, самым популярным направлением у покупателей элитных домов остается Новорижское шоссе. Рублево-Успенское шоссе располагается на втором месте благодаря реализации 21% лотов класса premium. Однако если смотреть на структуру предложения, а не потребления, то здесь впервые за последние семь лет сменился лидер, утверждает Екатерина Лазарева. Первое место оказалось за Рублевкой, на долю которой приходятся 46% от общего объема предложения первичного рынка. Новорижское шоссе занимает второе место. Здесь находятся в продаже 45% от общего объема предложения.
Застройщики стимулируют продажи
Позапрошлый год ознаменовался бумом скидок от девелоперов, а также пересмотром стоимостных показателей в коттеджных поселках в период экономического кризиса (имеется в виду постепенный переход прайсовых показателей из долларовой зоны в рублевую), говорит Екатерина Лазарева.
Поэтому за 2016 год, хоть он был и непростым, удалось реализовать больше объектов, чем в 2017 году. Несомненно, сейчас девелоперы все также проводят акции и уступают в цене в процессе переговоров. Однако размеры скидок сейчас уже не те, так как прайсовые показатели уже пересмотрены с учетом рыночных реалий.
Впрочем, средние удельные цены за прошлый год все равно снизились до 8−10% на коттеджи и сблокированные лоты, на 2% — на участки в классе de luxe. В премиум-классе снижение цен на 10% наблюдалось в сегменте коттеджей, для сблокированных лотов цены снизились на 4%, рассказывает Александр Шибаев. В результате снижения спроса в течение года элитные поселки стимулировали продажи за счет специальных предложений, а в конце года — с помощью новогодних акций.
В нынешнем году, как и в прошлом, большее количество новых высокобюджетных поселков появится в бизнес-классе, нежели в элитном сегменте, прогнозируют в Blackwood. Однако ситуация может измениться при намерении девелоперов реализовать новые поселки по ДДУ.
Так, ужесточение требований к застройщикам в результате принятия поправок в ФЗ-214 с июля 2018 года может вынудить девелоперов выводить новые проекты на рынок в первом полугодии, что может повлиять на увеличение нового предложения на рынке во всех классах.
Несмотря на некоторые расхождения по конкретным показателям, в целом эксперты без особого оптимизма оценили итоги загородного элитного рынка Московского региона. Но то, что плохо для производителя, иногда может быть хорошо для потребителя. В первую очередь это касается стоимости, которую застройщики вынуждены снижать в условиях неблагоприятной конъюнктуры в погоне за покупателем. Почему бы не воспользоваться спецпредложением и не купить дом своей мечты по выгодной цене?