Несмотря на отнюдь не зимнюю погоду, приходится вспомнить, что уже середина декабря, и год близится к завершению. А значит, пришло время подводить итоги. "Собственник" анализирует, как изменился за 2006 год рынок элитной недвижимости.
2006 год для рынка недвижимости вообще нельзя назвать безоблачным. Конечно, примерно так мы и рассуждаем каждый декабрь, подводя итоги в любой области. Тем не менее рассказать об основных проблемах и тенденциях московского элитного рынка-2006 все-таки стоит.
Статус кво?
По словам директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Кайдо Каарма, год характеризовался значительным сокращением предложения (в частности, сейчас – на треть по сравнению с прошлым кварталом). Стоит отметить, что сокращение происходило на фоне изначального дефицита предложения, характерного для столичного элитного рынка: «Сегодня новые и продаваемые объекты исчисляются единицами», – рассказывает пиар-директор компании DOKI Алла Ефремова.
«Основной проблемой элитного сегмента стало заметное снижение уровня предложения, – соглашается генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. – По нашим оценкам, только в первом полугодии 2006 года отрицательная динамика объема предложения составила около 25% в сравнении с первым полугодием 2005 года. На сегодняшний день тот объем предложения, что был реализован до начала действия 214-ФЗ, уже распродан». О причинах такой ситуации мы писали регулярно в течение года: здесь и влияние пресловутого закона о долевом строительстве, и традиционные сложности с оформлением документов для застройщика, и нехватка земельных участков, особенно в центре (а принцип location для Москвы пока никто не отменял)…
Переоценка ценностей
Еще одна проблема рынка – явная переоцененность ряда объектов и, как следствие, снижение и смещение спроса. «Конечный потребитель уже не понимает, насколько приобретаемое жилье в действительности имеет ту стоимость, по которой его предлагает застройщик», – отмечает Кайдо Каарма. «Подводя итоги 2006 года, можно говорить о том, что данный период времени ознаменовался крайне резким ростом цен, когда стоимость квартиры могла подняться на 10–15% в течение месяца. Еще год назад казалось сомнительным, что стоимость квадратного метра на той же самой «Золотой миле» может равняться $25 тыс. за кв. м, – рассказывает руководитель управления по PR и рекламе ГК «КРТ» Надежда Архипова. – Однако уже сейчас риелторы отмечают, что психологический барьер преодолен, и стоимость доходит до $30 тыс. за кв. м».
Что же касается пресловутой максимальной цены «квадрата» элитного жилья, то сегодня, по разным оценкам, она составляет от $36 тыс. до $50 тыс. «Даже по западным меркам эта цифра выглядит завышенной, – считает Алла Ефремова. – А, располагая достаточной суммой, покупатели элитного жилья могут делать выбор между Москвой, Лондоном, Нью-Йорком и другими крупными западными городами с высоким уровнем жизни. Так, есть данные, что до 20% элитной недвижимости в Лондоне уже скуплено россиянами». В общем и целом покупателей можно понять: столь любимое нашими рекламщиками «соотношение цена – качество» здесь явно не в пользу российской столицы. «Несмотря на оптимистичные прогнозы определенного количества риелторов, которые постоянно твердят о том, что стоит только вырыть котлован, как покупатели сами в очередь встают за квартирами, и цена для них не всегда играет решающую роль (главное – месторасположение объекта), есть опасения, что покупатели больше не готовы мириться с подобным положением вещей», – соглашается Надежда Архипова.
Пожалуйста, подороже!
Раз уж речь зашла о ценах, отметим, что вплоть до стагнационной осени-2006 их рост в рассматриваемом сегменте можно было назвать галопирующим. В частности, как отметил генеральный директор компании «Контакт–Элитная Недвижимость» Денис Попов, за год рост цен составил 66% по ЦАО. А по отдельным районам-лидерам роста (Якиманка, Плющиха, Замоскворечье) этот показатель приблизился к 100%. Как отмечают аналитики Vesco Consulting, средняя цена спроса в целом по Москве (то есть та цена, которую готов платить покупатель) выросла на 34% – до $8222 за «квадрат», в то время как средняя цена предложения, по тем же данным, сейчас находится на уровне $11 688 за кв. м.
Более категорична в своих оценках Анастасия Могилатова: «Вероятно, 2006 год войдет в историю рынка недвижимости. Если в 2001–2005 годах средняя ценовая динамика сегмента недвижимости класса люкс составляла 25–30% в год, то только за 1 полугодие 2006 года стоимость квадратного метра элитного жилья повысилась в среднем на 50–60%». Впрочем, у любой цены есть разумный предел, озвучивает ожидания покупателей Надежда Архипова: «Именно по этой причине конец года охарактеризовался определенным застоем».
Тем не менее, как отмечают участники рынка, покупательские предпочтения смещаются (и не то чтобы плавно) в этом году именно в сторону более дорогого жилья. Как отмечает председатель совета директоров инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт: «В уходящем году увеличилось число покупателей, желающих приобрести недвижимость стоимостью свыше $3 млн. Самым востребованным метражом для покупателей оставались 100–200-метровые квартиры». Схожие данные у компании Blackwood: если в первом полугодии 2006 года максимальный спрос был именно на квартиры стоимостью до $1 млн, то уже сейчас порядка 50% спроса – это именно жилье дороже $3 млн.
Вместе с тем далеко не все покупатели успевают за ростом цен, отмечает Надежда Архипова: «Многие клиенты риелторских компаний, которые еще год назад готовы были приобрести квартиру в доме класса люкс, сегодня довольствуются недвижимостью в доме бизнес-класса: элитное жилье за последний год стало действительно жильем для избранных. Правда, количество избранных год от года растет, что может только радовать и риелторов, и застройщиков».
Не центром единым
Практически в один голос участники рынка говорят и о том, что эпоха элитного жилья как жилья исключительно в пределах Садового кольца постепенно проходит. «Есть тенденция, которая развивалась на протяжении последних нескольких лет, но именно сейчас стало ясно, что застройщиками был выбран правильный курс. Это возведение элитного жилья в небольшом удалении от Садового кольца, – рассказывает Архипова. – Потребитель готов платить за качество и хочет жить в доме с прекрасными видами из окон и с нормальной придомовой территорией. Как вы понимаете, последние два аспекта практически отсутствуют в районе Остоженки». Сходную тенденцию отмечает и Ирина Жарова-Райт: «Вывод промзон из центра – тенденция как текущего, так, думаю, и следующих лет – обеспечит девелоперам свободу маневра и возможность крупномасштабной застройки. В результате появятся новые проекты в районе «Москва-Сити», Озерковской набережной, Болотного Острова». Впрочем, как отмечает Анастасия Могилатова, комплексные проекты сегодня реализуются и в центре: «В числе подобных проектов можно назвать «Остоженка Парк Палас», «Итальянский квартал», «Онегин», «Коперник», «Фьюжн Парк».
Посмотри на себя
Но надо сказать, что проблемы рынка элитной недвижимости – это не только нехватка участков, пришедшие в себя покупатели и осенняя стагнация. Как считает управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти» Надежда Кот, рассматриваемый сегмент рынка вообще достаточно рутинен: «Когда к нам обращаются с просьбой дать какие-то тенденции, скажем, месяца, это бывает сделать довольно сложно. Та же ситуация и с инновациями за год».
Но что действительно можно назвать тенденцией последних лет – это увеличение количества игроков. «За 5 лет их число выросло на 40%, в то же время, от тех, кто работал, например, в 2001 году, сейчас на рынке остались 30%», – рассказывает Надежда Кот. И еще меньше компаний сохранили свои позиции на рынке с 98 года. То есть количество профессионалов, имеющих представление о том, как работать на кризисном рынке, мягко говоря, не радует. Виной тому такие проблемы, как демпинг и некачественный консалтинг со стороны новых игроков и, конечно, кадровый дефицит. «К сожалению, слово «риелтор» стало практически нецензурным», – сетует Кот. И именно эта проблема – одна из главных на рынке недвижимости вообще и на элитном рынке в частности. Как намерены риелторы справиться с этой не столь часто обсуждаемой трудностью – по этому вопросу единодушия пока что нет.
2006 год для рынка недвижимости вообще нельзя назвать безоблачным. Конечно, примерно так мы и рассуждаем каждый декабрь, подводя итоги в любой области. Тем не менее рассказать об основных проблемах и тенденциях московского элитного рынка-2006 все-таки стоит.
Статус кво?
По словам директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ» Кайдо Каарма, год характеризовался значительным сокращением предложения (в частности, сейчас – на треть по сравнению с прошлым кварталом). Стоит отметить, что сокращение происходило на фоне изначального дефицита предложения, характерного для столичного элитного рынка: «Сегодня новые и продаваемые объекты исчисляются единицами», – рассказывает пиар-директор компании DOKI Алла Ефремова.
«Основной проблемой элитного сегмента стало заметное снижение уровня предложения, – соглашается генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова. – По нашим оценкам, только в первом полугодии 2006 года отрицательная динамика объема предложения составила около 25% в сравнении с первым полугодием 2005 года. На сегодняшний день тот объем предложения, что был реализован до начала действия 214-ФЗ, уже распродан». О причинах такой ситуации мы писали регулярно в течение года: здесь и влияние пресловутого закона о долевом строительстве, и традиционные сложности с оформлением документов для застройщика, и нехватка земельных участков, особенно в центре (а принцип location для Москвы пока никто не отменял)…
Переоценка ценностей
Еще одна проблема рынка – явная переоцененность ряда объектов и, как следствие, снижение и смещение спроса. «Конечный потребитель уже не понимает, насколько приобретаемое жилье в действительности имеет ту стоимость, по которой его предлагает застройщик», – отмечает Кайдо Каарма. «Подводя итоги 2006 года, можно говорить о том, что данный период времени ознаменовался крайне резким ростом цен, когда стоимость квартиры могла подняться на 10–15% в течение месяца. Еще год назад казалось сомнительным, что стоимость квадратного метра на той же самой «Золотой миле» может равняться $25 тыс. за кв. м, – рассказывает руководитель управления по PR и рекламе ГК «КРТ» Надежда Архипова. – Однако уже сейчас риелторы отмечают, что психологический барьер преодолен, и стоимость доходит до $30 тыс. за кв. м».
Что же касается пресловутой максимальной цены «квадрата» элитного жилья, то сегодня, по разным оценкам, она составляет от $36 тыс. до $50 тыс. «Даже по западным меркам эта цифра выглядит завышенной, – считает Алла Ефремова. – А, располагая достаточной суммой, покупатели элитного жилья могут делать выбор между Москвой, Лондоном, Нью-Йорком и другими крупными западными городами с высоким уровнем жизни. Так, есть данные, что до 20% элитной недвижимости в Лондоне уже скуплено россиянами». В общем и целом покупателей можно понять: столь любимое нашими рекламщиками «соотношение цена – качество» здесь явно не в пользу российской столицы. «Несмотря на оптимистичные прогнозы определенного количества риелторов, которые постоянно твердят о том, что стоит только вырыть котлован, как покупатели сами в очередь встают за квартирами, и цена для них не всегда играет решающую роль (главное – месторасположение объекта), есть опасения, что покупатели больше не готовы мириться с подобным положением вещей», – соглашается Надежда Архипова.
Пожалуйста, подороже!
Раз уж речь зашла о ценах, отметим, что вплоть до стагнационной осени-2006 их рост в рассматриваемом сегменте можно было назвать галопирующим. В частности, как отметил генеральный директор компании «Контакт–Элитная Недвижимость» Денис Попов, за год рост цен составил 66% по ЦАО. А по отдельным районам-лидерам роста (Якиманка, Плющиха, Замоскворечье) этот показатель приблизился к 100%. Как отмечают аналитики Vesco Consulting, средняя цена спроса в целом по Москве (то есть та цена, которую готов платить покупатель) выросла на 34% – до $8222 за «квадрат», в то время как средняя цена предложения, по тем же данным, сейчас находится на уровне $11 688 за кв. м.
Более категорична в своих оценках Анастасия Могилатова: «Вероятно, 2006 год войдет в историю рынка недвижимости. Если в 2001–2005 годах средняя ценовая динамика сегмента недвижимости класса люкс составляла 25–30% в год, то только за 1 полугодие 2006 года стоимость квадратного метра элитного жилья повысилась в среднем на 50–60%». Впрочем, у любой цены есть разумный предел, озвучивает ожидания покупателей Надежда Архипова: «Именно по этой причине конец года охарактеризовался определенным застоем».
Тем не менее, как отмечают участники рынка, покупательские предпочтения смещаются (и не то чтобы плавно) в этом году именно в сторону более дорогого жилья. Как отмечает председатель совета директоров инвестиционной группы SESEGAR Ирина Жарова-Райт: «В уходящем году увеличилось число покупателей, желающих приобрести недвижимость стоимостью свыше $3 млн. Самым востребованным метражом для покупателей оставались 100–200-метровые квартиры». Схожие данные у компании Blackwood: если в первом полугодии 2006 года максимальный спрос был именно на квартиры стоимостью до $1 млн, то уже сейчас порядка 50% спроса – это именно жилье дороже $3 млн.
Вместе с тем далеко не все покупатели успевают за ростом цен, отмечает Надежда Архипова: «Многие клиенты риелторских компаний, которые еще год назад готовы были приобрести квартиру в доме класса люкс, сегодня довольствуются недвижимостью в доме бизнес-класса: элитное жилье за последний год стало действительно жильем для избранных. Правда, количество избранных год от года растет, что может только радовать и риелторов, и застройщиков».
Не центром единым
Практически в один голос участники рынка говорят и о том, что эпоха элитного жилья как жилья исключительно в пределах Садового кольца постепенно проходит. «Есть тенденция, которая развивалась на протяжении последних нескольких лет, но именно сейчас стало ясно, что застройщиками был выбран правильный курс. Это возведение элитного жилья в небольшом удалении от Садового кольца, – рассказывает Архипова. – Потребитель готов платить за качество и хочет жить в доме с прекрасными видами из окон и с нормальной придомовой территорией. Как вы понимаете, последние два аспекта практически отсутствуют в районе Остоженки». Сходную тенденцию отмечает и Ирина Жарова-Райт: «Вывод промзон из центра – тенденция как текущего, так, думаю, и следующих лет – обеспечит девелоперам свободу маневра и возможность крупномасштабной застройки. В результате появятся новые проекты в районе «Москва-Сити», Озерковской набережной, Болотного Острова». Впрочем, как отмечает Анастасия Могилатова, комплексные проекты сегодня реализуются и в центре: «В числе подобных проектов можно назвать «Остоженка Парк Палас», «Итальянский квартал», «Онегин», «Коперник», «Фьюжн Парк».
Посмотри на себя
Но надо сказать, что проблемы рынка элитной недвижимости – это не только нехватка участков, пришедшие в себя покупатели и осенняя стагнация. Как считает управляющий директор компании «Кирсанова Риэлти» Надежда Кот, рассматриваемый сегмент рынка вообще достаточно рутинен: «Когда к нам обращаются с просьбой дать какие-то тенденции, скажем, месяца, это бывает сделать довольно сложно. Та же ситуация и с инновациями за год».
Но что действительно можно назвать тенденцией последних лет – это увеличение количества игроков. «За 5 лет их число выросло на 40%, в то же время, от тех, кто работал, например, в 2001 году, сейчас на рынке остались 30%», – рассказывает Надежда Кот. И еще меньше компаний сохранили свои позиции на рынке с 98 года. То есть количество профессионалов, имеющих представление о том, как работать на кризисном рынке, мягко говоря, не радует. Виной тому такие проблемы, как демпинг и некачественный консалтинг со стороны новых игроков и, конечно, кадровый дефицит. «К сожалению, слово «риелтор» стало практически нецензурным», – сетует Кот. И именно эта проблема – одна из главных на рынке недвижимости вообще и на элитном рынке в частности. Как намерены риелторы справиться с этой не столь часто обсуждаемой трудностью – по этому вопросу единодушия пока что нет.