Обзор ситуации на рынке торговой недвижимости Москвы за III квартал 2011 г.

ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
Основной тенденцией является снижение объемов ввода новых торговых площадей.
Крупнейшие девелоперы жилой недвижимости массового сегмента начали развивать собственные ритейл-направления. Так, группа компаний «ПИК» в рамках программы «ПИК Ритейл» приступила к централизованной реализации и управлению торговой недвижимостью в собственных жилых комплексах. Общий объем площадей, которые войдут в программу в течение ближайших трех лет, составит 200 тыс. кв. м. Компания «Ведис Групп» также начала реализацию коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов.

Стоит отметить, что на текущий момент времени наблюдается уменьшение масштабов вводимых проектов по сравнению с предыдущими годами, когда были введены такие крупные объекты, как ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» (170 тыс. кв. м GLA), ТРЦ «Вегас» (124 тыс. кв. м GLA), ТРЦ «Гагаринский» (70 тыс. кв. м GLA).
Доля вакантных площадей сократилась с 6-7% во II квартале 2011 г. до 4% в III квартале в связи с ограниченным вводом качественных торговых площадей.
В ближайшей перспективе прогнозируется рост ставок аренды в торговых центрах ввиду низкого объема ввода новых качественных площадей.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В III квартале 2011 г. в Москве не было введено ни одного качественного торгового центра.
Таким образом, общая арендуемая площадь качественных торговых центров в III квартале 2011 г. не претерпела изменений и осталась на прежнем уровне – 3 701 242 кв. м.
По состоянию на III квартал 2011 г. средняя обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями составляет 310 кв. м на 1 000 человек.
До конца года девелоперами заявлено к вводу 5 торговых объектов общей арендуемой площадью порядка 126 тыс. кв. м.
Сроки ввода некоторых объектов уже неоднократно переносились и переносятся на неопределенное время. В некоторых случаях девелоперы сами не могут назвать точную дату ввода своих объектов.
При условии реализации заявленных до конца года торговых центров общий объем качественных площадей составит 3 827 242 кв. м GLA.

Наибольший объем заявленных к вводу объектов приходится на Южный административный округ, среди крупных объектов анонсированы такие, как ТРЦ «Москворечье» (21,0 тыс. кв. м GLA) и ТРЦ «Ривер Молл» (88,5 тыс. кв. м GLA). За пределами МКАД объявлен к вводу объект в формате аутлета – Outlet Village Belaya Dacha.

СПРОС
Несмотря на низкие объемы ввода новых торговых объектов и отсутствие нового ввода в III квартале 2011 г. ритейлеры проявляют высокий интерес к российскому рынку.
В сентябре на российский рынок впервые вышел американский бренд Banana Republic. Флагманский магазин разместился в ТРЦ «АфиМолл Сити».
Американская сеть магазинов по продаже нижнего белья Victoria's Secret вышла на российский рынок. Открытие первого магазина состоялось 30 сентября в ТЦ «Мега Теплый Стан» в Москве.
Самое большое в Европе кафе-мороженое всемирно известной марки «Баскин Роббинс» – 250 кв. м – открылось в формате стрит-ритейл на Новом Арбате, 17.
Стоит отметить, что вакантные площади в торговых центрах постепенно сокращаются, в среднем, уровень вакантности составляет 4%. В недавно введенных торговых центрах, например, в ТРЦ «АфиМолл Сити» уровень загрузки пока остается довольно низким. Минимальный уровень вакантных площадей наблюдается только в объектах с премиальным расположением.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Ставки аренды в качественных торговых центрах Москвы в III квартале 2011 г. существенно не изменились.
Изменение ставок отмечается лишь в некоторых объектах в связи с ротацией арендаторов и пересмотром ставок в большую сторону при заключении договора с новым арендатором.
Эксплуатационные расходы в торговых центрах находятся на уровне $100-150 за кв. м.

Поскольку ритейлеры продолжают активно развиваться и анонсировать планы по расширению сетей, в ближайшей перспективе возможен рост арендных ставок в успешных торговых центрах.

СТРИТ-РИТЕЙЛ
Прирост предложения помещений стрит-ритейл происходит, в основном, за счет ввода новых жилых домов за пределами центра города. Увеличение предложения возможно также за счет выхода новых многофункциональных комплексов в центре города, например, МФК «Легенда Цветного». На данный момент арендатором в формате стрит-ритейл является сеть кофеен «Кофе Хауз».

Максимальные в городе ставки аренды на помещения стрит-ритейл традиционно наблюдаются на Тверской улице, тем не менее, некоторые арендаторы закрывают свои имиджевые точки на центральных улицах города в пользу формата торговых центров, где рентабельность точки выше.
В течение III квартала 2011 г. рост ставок в сегменте стрит-ритейл в среднем составил не более 5%