Инвестиционные проекты в недвижимости

Инвестиции - совокупность долговременных затрат финансовых, трудовых, материальных ресурсов с целью увеличения накоплений и получения прибыли. Инвестиции, обеспечивая динамичное развитие предприятий и рост благосостояния инвесторов, позволяют решать следующие задачи:

• Расширение собственной предпринимательской деятельности за счет накопления финансовых и материальных ресурсов;
• Приобретение новых активов и предприятий;
• Диверсификация вложений за счет освоения различных классов активов, не имеющих прямой корреляции между собой.

Все инвестиции можно разделить на две основные группы:

• Портфельные инвестиции - вложения капитала в финансовые инструменты, например, приобретение ценных бумаг различных предприятий.
• Реальные инвестиции - финансовые вложения в конкретный, как правило, долгосрочный проект и обычно связанный с приобретением реальных активов.

В этой связи инвестиционный проект в недвижимости, в традиционном понимании, является комплексом имущественных, правовых, финансовых и других мероприятий и отношений, направленных, в итоге, на получение прибыли на рынке недвижимости.

Тенденции рынка

Достигнув «дна» в конце лета-начале осени 2009 года, рынок недвижимости в настоящее время постепенно оживает. Девелоперы возвращаются к «замороженным» объектам, продажи возобновляются, на рынок выходят новые проекты, покупательская активность повышается, спрос растет.

За время финансового кризиса цены на городскую недвижимость снизились на 30%, на загородную – до 50%. Однако в 1 полугодии 2010 года цены падать прекратили, а городская недвижимость успела вырасти на 10% с начала года.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Известно, что вложение инвестиций в бизнес – наилучший способ не только сохранения собственного капитала, но и успешного его приумножения. Замечательный вариант и надежный способ инвестирования – вложение капитала в коммерческую недвижимость. После преодоления «дна» рынка, с каждым кварталом цены на недвижимость становятся выше, что, несомненно, способствует быстрой окупаемости инвестиционного проекта и является постоянным источником стабильного дохода.

Коммерческая недвижимость — это нежилые объекты, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением прибыли. Сюда относятся офисы, склады, магазины, производственные помещения, базы и т.д. Коммерческая недвижимость привлекает к себе все больший интерес и набирает обороты строительства, вовлекая не только тех, кто хочет улучшить "свои" площади, но и тех, кто намерен с максимальной эффективностью инвестировать имеющиеся средства.

Хорошую динамику спроса и в итоге доходности демонстрируют проекты торговых комплексов, сочетающих функции развлекательных досуговых центров. Есть устойчивый спрос на офисные и складские комплексы. Но в данном случае доходность коммерческой недвижимости во многом зависит от места расположения объекта инвестиций и его соответствия всем требованиям, предъявляемым рынком к данным объектам.

Например, для складских комплексов необходимы удобные подъезды и относительная близость к крупным федеральным магистралям. Для торговых комплексов существуют специфические критериии: расположение в густонаселённых районах, организация рекреационной и досуговой составляющей для максимального увеличения потоков посетителей, выбирающих торговый комплекс в качестве не только места для осуществления покупок, но и отдыха. Для офисных и бизнес-центров важна хорошая транспортная доступность. Если учтены все эти параметры, то можно рассчитывать на приличную доходность от размещенных в коммерческой недвижимости средств.

Основным преимуществом владельца коммерческой недвижимости является возможность сдавать свое имущество в аренду, таким образом получать постоянный арендный доход. В упрощённом виде, отношение суммы ежегодных арендных платежей к стоимости недвижимости, выраженное в процентном исчислении является ставкой капитализации или доходностью владения недвижимостью. Кроме того, коммерческая недвижимость растет в цене, в этом случае речь идёт о капитальной прибыли. Итоговая доходность формируется из сочетания этих факторов и выражается в прибыли на инвестированный капитал (ROI).

Но, тем не менее, все же существует определенная степень риска вложения инвестиций в бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью. Риски в инвестициях относительно недвижимости сравнимы с рисками вложений инвестиций и в другие активы. Дело в том, что инвестиционные проекты недвижимости требуют весьма значительного капиталовложения, в то время как результат дохода от коммерческой недвижимости зависит как от самого региона, так и от дальнейших перспектив его развития. Более того, почти все объекты недвижимости нуждаются в постоянных финансовых затратах на оптимальное поддержание своего состояния. Но, несмотря на все риски, инвестиции в бизнес недвижимости имеют множество преимуществ, особенно если сравнивать их с общепринятыми активами, такими, как акции и облигации.

Инвестиции в загородную недвижимость

В последнее время недвижимость в коттеджных поселках пользуется неизменным спросом. Данная сфера бизнеса весьма привлекательна для большинства инвесторов и девелоперов (от англ. development – развитие), т.к. уровни доходности для успешных проектов вполне могли составлять 100% и более. Столь высокий уровень рентабельности инвестиций привлёк в эту сферу массу далёких от загородного строительства компаний и частных инвесторов. Часть из них, не обладая значительным опытом подобной деятельности, внедряются в конкурентную среду со своими, подчас далекими от современных реалий, предложениями. Отсюда – и большое количество ошибочных решений, приводящих в итоге к убыткам, а не к прибыли. В этой связи хотелось бы детальней рассмотреть причины неудач некоторых проектов, заключающихся в недостаточном внимании ко многим существенным деталям проектов загородного малоэтажного строительства или инвестициями в загородную недвижимость.

В чем состоят типичные ошибки инвесторов загородных проектов?

В первую очередь, это отсутствие грамотной оценки текущего состояния рынка недвижимости: показателей спроса/предложения и конкурентной среды. Результатом столь нелогичной политики становится низкий финансовый результат. Сюда же можно отнести выбор свободной или имеющей незначительное количество конкурентов экономической ниши. Точная нацеленность на конкретную потребительскую группу – залог успеха.

Второй немаловажный фактор успеха – оценка местоположения, удачного зонирования и продуманной концепции будущего участка коттеджной застройки. Инвесторы и застройщики стремятся сэкономить на привлечении экспертов и консультантов, из-за чего в последующем проявляются неучтенные моменты, занижающие привлекательность данной недвижимости для конечных покупателей и как следствие – снижение доходности инвестора. Не обойтись и без рискового анализа, направленного на уменьшение риска возникновения убытков в случае изменения балансов производных, влияющих на доходность проека.

Следующим этапом профессиональной политики инвестора должно стать продуманное позиционирование на рынке коттеджных поселков. Без мероприятий данной направленности все плюсы предлагаемой недвижимости могут оказаться невостребованными. Логическим продолжением  является определение конкурентных преимуществ, выделяющих проект из общего ряда конкурирующих предложений. В современных условиях не обойтись и без масштабной рекламной акции, сфокусированной на определенной, предположительно заинтересованной в приобретении данной недвижимости аудитории. Для поддержания потребительского интереса на стабильно высоком уровне необходимо применять специальные методики стимулирования продаж, а также пользоваться услугами управления недвижимостью.

Успешное удовлетворение потребительских запросов связано также с правильной оценкой материальных характеристик коттеджных поселков. Речь идет в первую очередь о количестве и метраже домов, архитектурной и дизайнерской концепции проекта, учете инфраструктурной составляющей. Что касается последнего элемента, здесь важно не переусердствовать с затратами на торгово-развлекательное окружение – они вполне могут не принести ожидаемой прибыли, но с другой стороны увеличат привлекательность посёлка.  Не меньший вес имеет инженерное обеспечение: электрические, газовые, водопроводные коммуникации. Вопрос безопасности сегодня волнует практически каждого потенциального покупателя жилья. Отсутствие продуманной охранной системы неизбежно приводит к потере перспективных потребителей.

Политика ценообразования требует подчас просто титанических усилий, профессиональных навыков и экономической интуиции, так как ценовая ситуация на рынке коттеджных поселков (и этот факт отмечают многие специалисты) близка к непредсказуемой. Кроме того, ряд проблем возникает уже на начальной стадии строительства – непрофессионализм подрядчиков, ошибки при составлении сметы, экономия на техническом заказчике, затягивание сроков сдачи и пр.

Таким образом, успешное ведение бизнеса по продаже коттеджных поселков на современном рынке напрямую зависит от профессионализма инвестора или же грамотного консалтингового сопровождения и комплексного управления проектом, от выбора земельного участка и оформления исходно-разрешительной документации, до контроля над проектированием и строительством, а в дальнейшем продажами и эксплуатацией посёлка.

Источник: служба инвестиционных проектов WELHOME